楼市真相：天风证券研报难掩隐忧，购房者何去何从？

楼市“稳”字当头？天风证券研报背后的隐忧

天风证券的研报，一句“促进房地产行业止跌企稳”，仿佛给市场打了一针鸡血。但仔细品味，字里行间透露出的更多是无奈和焦虑。真的能稳住吗？还是仅仅是“头痛医头，脚痛医脚”的权宜之计？

降息这剂“强心针”真能让楼市起死回生？

央行降息，看似诚意满满，但0.1个百分点的降幅，对于动辄几百万的房价来说，不过是杯水车薪。更何况，公积金贷款利率降了25个基点，看似力度很大，但又有多少人能真正享受到？一线城市的租售回报率和国债收益率的差距，依旧悬殊。降息能提振购房者信心？或许能让一部分人稍微心动一下，但要说“起死回生”，未免过于乐观。更重要的是，降息背后反映的是经济下行的压力，这本身就不是什么好消息。

新模式融资：看似美好的“箭”，能否射中靶心？

国家金融监管总局提出的新模式融资，听起来很诱人，又是保障房再贷款，又是支持“现房销售”，又是城市更新。但这些政策真的能解决问题吗？保障房再贷款，地方政府和银行的积极性真的能被调动起来吗？要知道，地方政府的债务压力已经很大了，再贷款会不会变成新的负担？“现房销售”，听起来很美好，但开发商的资金压力怎么办？如果房价下跌，谁来承担损失？城中村改造，更是个老大难问题，没有实操性和创新性的融资制度，只会让这个计划胎死腹中。说白了，这些政策看似面面俱到，但缺乏真正的针对性和可操作性。

现房销售：理想很丰满，现实却骨感

“现房销售”的确能保护购房者利益，避免烂尾楼的悲剧重演。但问题是，有多少开发商能承担得起现房销售的资金压力？有多少购房者愿意为现房买单？在房价下跌的预期下，购房者更倾向于观望，而不是冒险入市。而且，现房销售会加剧房地产行业的马太效应，强者更强，弱者更弱，最终只会让少数大型房企垄断市场。这种“优胜劣汰”的模式，真的有利于行业的健康发展吗？

数据背离：楼市真的在回暖吗？

研报中列出了一堆数据，看似有理有据，但却掩盖不了真相。新房、二手房成交量同比增速都在下降，库存压力依然巨大。土地市场虽然有所回暖，但溢价率的上升，更多是开发商在 desperation 下的豪赌。股市的表现，更是直接打脸了研报的乐观预期。房地产指数跑输大盘，说明投资者对楼市的信心依然不足。这些数据都在告诉我们，楼市并没有真正回暖，而是在一个泥潭里挣扎。

投资建议：看似稳妥，实则暗藏玄机？

研报给出的投资建议，看似稳妥，但仔细分析，却暗藏玄机。推荐的标的，要么是“未出险优质非国央企”，要么是“地方国企”，要么是“龙头央企”。这些企业，要么是背景深厚，要么是资金雄厚，要么是规模巨大。说白了，都是一些“旱涝保收”的企业。但对于那些真正需要帮助的中小房企，研报却只字未提。这种“锦上添花”式的投资建议，真的能解决楼市的问题吗？恐怕只会让强者更强，弱者更弱，加剧行业的两极分化。

我对天风证券研报的“批判性”解读

天风证券这份研报，与其说是分析，不如说是一篇精心包装的“公关稿”。通篇都在强调“止跌企稳”、“政策利好”，却对楼市的深层问题避而不谈。它选择性地展示数据，放大积极因素，掩盖负面影响。这种“报喜不报忧”的做法，是对投资者的不负责任，也是对市场的误导。更让我感到不舒服的是，研报通篇都在为开发商“站台”，却对购房者的权益置之不理。这种立场的偏颇，让人不得不怀疑其背后的动机。

这份研报最核心的逻辑，就是赌政策会继续放松。但政策的放松，真的能解决问题吗？如果仅仅是放松限购、降低利率，只会让房价再次上涨，让更多的人买不起房。真正的解决之道，是调整土地供应结构，增加保障性住房的供给，打击投机炒房行为。但这些问题，研报却只字未提。因为它不敢触碰这些深层矛盾。

研报中提出的“困境反转”、“周期韧性”等概念，都是一些似是而非的套话。什么叫“困境反转”？难道仅仅是因为政策的扶持，这些企业就能摆脱困境吗？难道它们自身的经营问题，就可以被忽略不计吗？什么叫“周期韧性”？难道仅仅是因为规模大、品牌响，这些企业就能抵御市场风险吗？难道它们的负债率高企、现金流紧张，就可以被视而不见吗？这些概念，都是一些空洞的口号，没有任何实际意义。

更让我感到担忧的是，这份研报可能会误导投资者。它让投资者相信楼市已经触底反弹，可以放心抄底。但事实真的是这样吗？楼市的风险依然很高，房价下跌的趋势并没有改变。如果投资者盲目听信研报的建议，很可能会血本无归。

总而言之，我对天风证券这份研报的评价是：缺乏深度，缺乏客观，缺乏责任感。它是一篇精心包装的“公关稿”，而不是一份真正的研究报告。它可能会误导投资者，甚至会加剧市场的风险。

开发商的“自救”与购房者的无奈

在楼市这盘大棋中，开发商和购房者，无疑是两个最重要的棋子。但在这场博弈中，双方的地位并不对等。开发商掌握着定价权和房源，而购房者只能被动接受。在楼市下行的时候，开发商想方设法“自救”，而购房者却只能默默承受房价下跌的损失，甚至面临烂尾楼的风险。

开发商的“自救”手段，无非是降价促销、打折优惠、买房送车位等等。这些手段，看似是在让利于购房者，但实际上，却是为了尽快回笼资金，缓解自身的资金压力。更有些开发商，为了降低成本，偷工减料、以次充好，损害购房者的利益。这些行为，不仅是对购房者的不负责任，也是对市场规则的破坏。

购房者的无奈，则体现在以下几个方面：

• 房价下跌的损失： 很多购房者都是在高位买入的，现在房价下跌，他们的资产大幅缩水。更有些购房者，还背负着沉重的房贷，每个月都要还款，压力巨大。
• 烂尾楼的风险： 楼市下行，开发商资金链断裂，导致烂尾楼的风险增加。购房者不仅拿不到房子，还要继续还房贷，简直是雪上加霜。
• 维权的困难： 即使购房者想要维权，也面临着重重困难。开发商往往会采取各种手段拖延时间，甚至转移资产。购房者势单力薄，很难与开发商抗衡。

更让人感到无奈的是，很多购房者都是刚需，他们买房是为了自住，而不是为了投资。但他们却成为了楼市调控的牺牲品，承受着房价下跌的损失，甚至面临烂尾楼的风险。这种局面，真的公平吗？

开发商的“自救”，固然重要。但更重要的是，要保护购房者的权益，避免他们成为楼市调控的牺牲品。政府应该加强监管，打击开发商的违规行为，建立完善的维权机制，让购房者能够安心购房，放心居住。

地方政府的角色：是救市英雄还是“帮凶”？

地方政府在房地产市场中扮演着一个复杂的角色。一方面，他们希望通过房地产市场的发展来增加财政收入，促进地方经济的增长。另一方面，他们又需要维护市场的稳定，防止房价暴涨暴跌，保障居民的住房需求。但现实往往是，地方政府为了追求短期利益，过度依赖房地产市场，甚至不惜采取一些不正当的手段，最终成为了楼市乱象的“帮凶”。

地方政府的“救市”手段，主要包括以下几个方面：

• 放松调控： 通过降低首付比例、放宽限购政策等方式，刺激购房需求，推高房价。
• 土地财政： 通过高价出让土地，增加财政收入，但同时也推高了房价，增加了开发商的成本。
• 暗箱操作： 为了完成业绩指标，默许甚至纵容开发商的违规行为，比如虚假宣传、偷工减料等等。

这些“救市”手段，短期内或许能够起到一定的效果，但长期来看，却会对市场造成严重的伤害。房价的上涨，会让更多的人买不起房，加剧社会矛盾。土地财政的依赖，会让地方政府失去发展其他产业的动力，阻碍经济转型。而暗箱操作，则会损害购房者的利益，破坏市场的公平公正。

更让人担忧的是，一些地方政府为了维护自身的利益，甚至会采取一些不正当的手段，干预市场运行。比如，限制开发商降价促销，阻止购房者维权等等。这些行为，严重损害了市场的公平公正，也损害了政府的公信力。

地方政府应该摆正自己的位置，认清自己的职责。他们不应该为了追求短期利益，而牺牲市场的长期健康发展。他们应该加强监管，维护市场的公平公正，保障居民的住房需求。只有这样，才能真正实现房地产市场的稳定和可持续发展。

中介机构的生存之道：在夹缝中求生

房地产中介机构，作为连接开发商和购房者的桥梁，在楼市中扮演着重要的角色。但楼市下行，中介机构的日子也不好过。一方面，成交量下降，佣金收入减少。另一方面，竞争加剧，生存压力增大。为了生存，中介机构不得不采取各种手段，在夹缝中求生。

中介机构的“生存之道”，主要包括以下几个方面：

• 恶性竞争： 为了抢夺客户，一些中介机构不惜降低佣金，甚至虚报房源信息，欺骗购房者。
• 捆绑销售： 将一些滞销的房源与其他热门房源捆绑销售，迫使购房者接受。
• 信息不对称： 利用信息不对称的优势，隐瞒房源的真实情况，误导购房者。

这些“生存之道”，短期内或许能够帮助中介机构增加收入，但长期来看，却会损害整个行业的形象，破坏市场的信任。

更让人担忧的是，一些中介机构为了追求高额利润，甚至会与开发商勾结，操纵房价，损害购房者的利益。比如，虚假宣传、哄抬房价、制造恐慌等等。

中介机构应该摆正自己的位置，认清自己的职责。他们不应该为了追求短期利益，而牺牲行业的长期发展。他们应该诚信经营，规范服务，维护市场的公平公正，赢得购房者的信任。只有这样，才能在楼市中生存下去，并获得可持续发展。

本文 pipicrypto.com 原创，转载保留链接！网址：http://www.pipicrypto.com/post/1715.html